La variazione delle condizioni socio-economiche, l’andamento dei tassi d’interesse, l’introduzione di nuove leggi a livello nazionale o comunitario, le condizioni applicate dalle banche e numerose altre circostanze possono influire in modo significativo sul costo di un mutuo anche a seguito della stipula iniziale.
Tuttavia, nel caso in cui a seguito di una consulenza i mutuatari vengano a conoscenza di condizioni più favorevoli applicabili al proprio contratto di mutuo, questi possono avvalersi di tre soluzioni volte alla sua modifica:
- rinegoziazione;
- surroga;
- sostituzione.
Queste possibilità risultano di fondamentale importanza nei casi in cui i mutuatari non siano più in grado di fare fronte agli obblighi di pagamento precedentemente concordati.
In questo articolo prenderemo in esame le differenze e le analogie tra questi tre utili strumenti.
Rinegoziazione: di cosa si tratta
La rinegoziazione consiste nella modifica di una o più condizioni relative al contratto di mutuo con la banca che lo ha erogato. Le parti interessate, vale a dire banca e mutuatario, possono riesaminare le condizioni contrattuali al fine di concordarne di più vantaggiose per il mutuatario, di solito nei casi in cui questo si trovi nella condizione di non poter fare fronte ai pagamenti secondo i termini previsti.
Nel caso in cui vi siano difficoltà conclamate in termini di pagamento delle rate da parte del mutuatario, infatti, le banche sono spesso propense ad accettare una rinegoziazione dei termini contrattuali al fine di rientrare degli importi erogati.
Da un punto di vista tecnico, la rinegoziazione di un mutuo non comporta la stipula di un nuovo contratto tra le parti interessate, ma solo una ridefinizione dei termini del contratto, come ad esempio:
- tasso d’interesse e spread;
- durata del contratto;
- tipologia del contratto (tasso fisso o variabile).
La condizione imprescindibile delle operazioni di rinegoziazione riguarda tuttavia il fatto che non è possibile modificare l’importo erogato richiedendo liquidità aggiuntiva.
Surroga, ovvero il trasferimento del mutuo
La surroga del mutuo, regolamentata nel 2007 dalla legge Bersani e in seguito dalla Finanziaria del 2008, è un’alternativa alla rinegoziazione che consiste nel trasferimento del mutuo a una banca diversa per avere la possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose, o in ogni caso modificare alcuni dei termini contrattuali.
In caso di surroga né la vecchia banca né la banca subentrante applicano commissioni di estinzione o trasferimento, tuttavia l’importo trasferito deve corrispondere al capitale residuo che deve essere rimborsato, e non è quindi possibile richiedere il finanziamento di importi accessori.
Come nel caso della rinegoziazione, anche in caso di surroga è possibile concordare aspetti quali tasso d’interesse, durata e tipologia del contratto. Nello specifico si può passare da un contratto a tasso fisso a un contratto a tasso variabile e viceversa, mentre la durata potrà essere accorciata o allungata in modo tale da limitare gli interessi o alleggerire le rate, rispettivamente.
Oltre che per avere accesso a condizioni di mutuo più vantaggiose, la surroga viene spesso richiesta nel caso in cui la banca subentrante offra commissioni più basse rispetto a quelle iniziali.
Nel caso in cui l’immobile interessato dal mutuo sia soggetto a ipoteca, questa viene trasferita alla banca che eroga il mutuo sostitutivo, senza però essere annullata. Altro aspetto degno di nota consiste nel fatto che la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surroga da parte del mutuatario.
Quando si valuta la possibilità di richiedere la surroga di un mutuo, si deve tuttavia tenere conto del fatto che le rate si compongono di interessi e quota capitale. Inizialmente la quota relativa agli interessi è più elevata rispetto a quella che fa riferimento al capitale, mentre invece con il passare del tempo questo rapporto si inverte: in prossimità dell’estinzione del mutuo, quindi, la quota capitale sarà più elevata rispetto agli interessi. Per questa ragione la surroga viene considerata la soluzione ottimale nel caso di mutui non prossimi all’estinzione, e rispetto ai quali la quota relativa agli interessi sia ancora elevata.
È bene ricordare che in teoria le normative in vigore non prevedono alcun limite ed è pertanto possibile richiedere un numero infinito di surroghe, in modo tale da andare incontro a condizioni sempre più favorevoli.
Sostituzione
L’ultima possibilità consiste invece nella sostituzione del mutuo, la quale prevede l’estinzione del mutuo preesistente e la successiva stipula di un nuovo contratto con un’altra banca.
Procedendo alla sostituzione è possibile sia modificare le condizioni contrattuali viste in precedenza (ad esempio tasso d’interesse, durata o tipologia del contratto) che richiedere liquidità aggiuntiva. In questo caso, l’importo erogato ai sensi del nuovo contratto di mutuo sarà più elevato rispetto all’importo residuo del mutuo preesistente.
Quanto costa modificare le condizioni contrattuali di un mutuo?
Per chiedere la rinegoziazione di un mutuo, il mutuatario deve inviare alla propria banca una raccomandata con ricevuta di ritorno all’interno della quale specifica quale condizioni intende modificare. In caso di risposta affermativa da parte della banca, a seguito di una valutazione della fattibilità si procede a una scrittura privata tra il mutuatario e la banca: poiché quindi non è necessario ricorrere ai servizi di un notaio, il cliente non deve fare fronte ad alcuna spesa, anche perché a questo tipo di operazione non vengono applicate commissioni bancarie né oneri di altro tipo. La durata media di un’operazione di rinegoziazione è compresa tra i 30 e i 40 giorni.
Nel caso della surroga, il mutuatario deve inviare alla sua vecchia banca e alla nuova banca di sua scelta una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui segnala la volontà di ricorrere alla surroga del proprio mutuo. La banca che ha erogato il mutuo preesistente è tenuta ad accettare la richiesta di surroga e a concedere il proprio nulla osta entro un termine massimo di 30 giorni.
Tuttavia, l’unico costo che il mutuatario dovrà sostenere è pari a 35 euro a fronte della tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari.
Come abbiamo già detto, invece, la sostituzione del mutuo dal momento che è necessario estinguere il mutuo preesistente, ci si deve fare carico della penale per l’estinzione anticipata e procedere successivamente alla stipula di un nuovo mutuo con un’altra banca.
A differenza delle altre soluzioni di modifica, in caso di sostituzione del mutuo il mutuatario è tenuto a farsi carico di tutti i costi di gestione associati alla pratica, ivi compresi quelli notarili e le spese di istruttoria.
Come abbiamo visto, dunque, chi si trova nelle condizioni di dover modificare il proprio mutuo ha a disposizione diverse opzioni tra cui scegliere. Se anche tu hai questa necessità, ma non sai bene quale possa essere la soluzione più adatta alle tue esigenze, rivolgendoti a FinanziareBene potrai contare sull’esperienza di chi ha fatto del sostegno alla propria clientela la sua missione.
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